Kupowanie domów na etapie budowy lub gotowych do zamieszkania jest w Hiszpanii powszechną praktyką, pozwalającą nabywcom na dostęp do nowych, a w niektórych przypadkach wybudowanych na zamówienie nieruchomości. Jednakże opóźnienia w przekazaniu tych domów mogą spowodować znaczne niedogodności i straty finansowe dla kupujących. Ważne jest, aby znać prawa kupującego w takich sytuacjach i wiedzieć, jakie środki prawne są dostępne, aby ubiegać się o odszkodowanie.

Obowiązek ustalenia terminu dostawy

Przepisy hiszpańskie, a w szczególności Dekret Królewski 515/1989, stanowią, że deweloperzy muszą wyraźnie określić w swoich umowach datę oddania lokalu. Muszą również przedstawić przejrzyste informacje o stanie nieruchomości i przewidywanym czasie jej dostępności.

W praktyce wielu deweloperów nieruchomości często uwzględnia w umowach klauzule pozwalające im jednostronnie wydłużyć termin oddania, powołując się na siłę wyższą, co nie zawsze znajduje odzwierciedlenie w nieprzewidzianych lub nieuniknionych sytuacjach. Tego rodzaju praktyki umowne mogą prowadzić do nadużyć i braku ochrony kupującego, który zmuszony jest zaakceptować przedłużenia terminów, które w niektórych przypadkach mogą być kwestionowane na drodze prawnej.

Dlatego ustalenie jasnych terminów i negocjowanie uczciwych warunków w umowach jest kluczowe dla ochrony praw kupującego i uniknięcia nieuzasadnionych opóźnień.

Dlaczego może dojść do opóźnienia w dostarczeniu nieruchomości?

Opóźnienie to może wynikać z kilku czynników, takich jak problemy konstrukcyjne, opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń i licencji, a nawet problemy finansowe firmy deweloperskiej. Dla kupujących takie opóźnienia mogą być kosztowne i frustrujące, gdyż konieczne może być dalsze opłacanie czynszu lub pokrywanie innych wydatków w oczekiwaniu na dostarczenie nieruchomości.

Konsekwencje opóźnienia dostawy

Jeżeli deweloper nie dotrzyma ustalonego terminu dostawy, kupujący ma prawo podjąć kroki prawne. Zgodnie z artykułem 1124 Kodeksu cywilnego w razie niewykonania umowy poszkodowany może żądać wykonania umowy albo jej rozwiązania za odszkodowaniem. Jednakże orzecznictwo ustaliło, że rozwiązanie umowy jest uzasadnione wyłącznie w przypadku poważnego naruszenia. W przypadku niewielkich opóźnień zazwyczaj dochodzi się odszkodowania finansowego za poniesione szkody.

Odszkodowanie za szkody

Kupujący może domagać się odszkodowania za szkodę powstałą na skutek opóźnienia w przekazaniu domu. Koncepcje podlegające odszkodowaniu obejmują:

• Koszty wynajmu: Jeśli nabywca będzie zmuszony wynająć dom z powodu opóźnienia, może ubiegać się o zwrot kwoty czynszu zapłaconego w tym okresie.
• Wartość użytkowa: Nawet jeśli nabywca nie poniósł kosztów wynajmu, może domagać się odszkodowania równego czynszowi za podobny lokal mieszkalny w tej samej okolicy w okresie opóźnienia.
• Dodatkowe wydatki: Inne wydatki wynikające z opóźnienia, takie jak koszty przeprowadzki lub przechowywania mebli, również podlegają odliczeniu.

Zwolnienie z odpowiedzialności z tytułu siły wyższej

Deweloper może zostać zwolniony z odpowiedzialności, jeżeli udowodni, że opóźnienie w dostawie jest spowodowane siłą wyższą, tj. nieprzewidzianymi lub nieuniknionymi zdarzeniami, które uniemożliwiają wykonanie zobowiązania. Jednakże to na deweloperze ciąży obowiązek dostarczenia wystarczających dowodów na istnienie takich przyczyn oraz na tym, że działał z należytą starannością, aby dotrzymać ustalonych terminów.

Procedura reklamacyjna

W przypadku opóźnienia w dostarczeniu nieruchomości, zaleca się podjęcie następujących kroków:

• Przegląd umowy: Dokładna analiza klauzul dotyczących terminów dostaw i kar za ich nieprzestrzeganie.
• Komunikacja formalna: Powiadom dewelopera, najlepiej w formie pisemnej i w sposób wiarygodny, o niedotrzymaniu terminu dostawy, żądając wyjaśnień i proponując polubowne rozwiązanie.
• Negocjacje: Próba osiągnięcia porozumienia z deweloperem, które zrekompensuje poniesione szkody, poprzez odszkodowanie lub nową gwarantowaną datę dostawy.
• Działania prawne: Jeśli nie uda się osiągnąć satysfakcjonującego rozwiązania, należy skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby ocenić wykonalność wniesienia pozwu o wykonanie umowy, jej rozwiązanie i/lub odpowiednie odszkodowanie.

W przypadku pytań zapraszamy do kontaktu. Wyjaśnimy wszelkie zawiłości.